Lo Studio offre consulenza stragiudiziale e assistenza giudiziale nelle questioni relative:
- a beni immobili, quali compravendite, leasing, locazioni per uso abitativo o diverso, affitti di aziende, comodati e appalti per la realizzazione di edifici o la fornitura di servizi relativamente a singole unità immobiliari o complessi immobiliari;
- valorizzazione e sviluppo edificatorio di aree residenziali, commerciali, turistico-alberghiere e industriali, piano regolatori generali, piani particolareggiati, p.e.e.p., p.i.p.;
- espropri, opposizione alla determinazione dell’indennità di esproprio, costituzione di servitù coattive sia pubbliche che private, enfiteusi, usi civici;
- abusi edilizi e relativo sistema sanzionatorio sia di tipo amministrativo che penale.
LE LOCAZIONI COMMERCIALI AL TEMPO DELL’EPIDEMIA COVID – 19 (15/05/2020)
I notori provvedimenti governativi (D.P.C.M. dell’11 marzo 2020 e del 22 marzo 2020), adottati per contrastare l’epidemia da Covid-19 hanno imposto la chiusura di buona parte degli esercizi commerciali e artigianali.
Per tale via molti conduttori di immobili ad uso diverso da abitazione si sono trovati in crescente difficoltà nel pagamento del canone locativo.
Molte sono state le soluzioni prospettate.
Alcuni hanno ipotizzato la possibilità per i conduttori di richiedere la sospensione o riduzione dei canoni invocando l’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o l’eccessiva onerosità della prestazione.
La fondatezza e, conseguentemente, l’efficacia di tali rimedi potrà essere congruamente apprezzata alla luce delle future decisioni della giurisprudenza di merito. Tuttavia, al momento non può sottacersi che detti rimedi espongono il conduttore al rischio di subire uno sfratto per morosità con i notori devastanti effetti.
Per questo riteniamo preferibile per il conduttore iniziative equilibrate e calibrate, possibilmente condivise con il locatore, che non pongano in pericolo la propria attività.
A tal fine è bene porre in chiaro alcuni punti:
- laddove il conduttore non abbia più interesse alla prosecuzione dell’attività, lo strumento più idoneo e specifico è il recesso previsto dall’art. 27, 8° c., L. n. 392/1978;
- secondo la giurisprudenza, la sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore;
- la chiusura delle attività non è stata determinata dal locatore ovvero da una condotta a questi imputabile: i dpcm hanno interdetto l’attività; per altro verso non appare né ragionevole, né equo che il conduttore permanga nella detenzione dell’immobile locato e, al contempo, pretenda di non corrispondere il canone locativo;
- il credito d’imposta previsto in favore dei conduttori per le attività inibite dai predetti dpcm è fruibile solo laddove il conduttore stesso abbia corrisposto il canone locativo;
- una volta intimato lo sfratto per morosità, nel caso di locazioni commerciali, il pagamento dei canoni scaduti (altrimenti detta sanatoria della morosità) impedisce la pronuncia dell’ordinanza di convalida dello sfratto nella fase monitoria, ma non quella di risoluzione del contratto nella fase di merito;
- tanto il recesso che la convalida dello sfratto o la pronuncia di risoluzione del contratto per morosità impediscono al conduttore di pretendere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Laddove il conduttore non ha più interesse a proseguire nel rapporto locativo può fondatamente invocare l’art. 27, 8° c., Legge n. 392/1978, il quale prevede testualmente: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Non può dubitarsi che l’ordine di chiusura degli esercizi commerciali integri “il grave motivo” che legittima il recesso ai sensi del richiamato art. 27 L. 392/1978.
Il rimedio è esperibile senza alcuna particolare difficoltà per il conduttore, risolvendosi nell’invio al locatore della racc. A/R con la quale manifesta in termini chiari che, stante il grave motivo costituito dagli effetti dell’epidemia Covid 19 sulla propria attività, intende recedere.
Quindi, è inutile per il conduttore invocare la risoluzione del contratto per l’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o per l’eccessiva onerosità della prestazione. In tali casi, infatti, sarebbe sempre necessaria una pronuncia dell’Autorità giudiziaria.
Tuttavia, anche in caso di recesso per gravi motivi, è preferibile che il conduttore raggiunga un accordo col locatore anche al fine di ottenere una risoluzione consensuale del contratto con contestuale riconsegna dell’immobile, evitando il pagamento del canone per ulteriori sei mesi.
Nell’ipotesi in cui intenda recedere dalla locazione, il conduttore deve però preliminarmente verificare se il contratto sia prossimo alla scadenza. Il recesso, infatti, fa perdere al conduttore il diritto all’indennità di avviamento commerciale pari a 18/21 mensilità ai sensi dell’art. 34, L. n. 392/1978.
In alternativa al recesso, per fronteggiare la chiusura forzosa di botteghe e negozi, l’art. 65 del d.l. n. 18/2020 (c.d. Decreto Cura Italia) ha previsto un credito d’imposta «nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020». Credito d’imposta che potrebbe essere prorogato anche per i mesi a venire.
Sul punto, con circolare n. 8/E del 3.4.2020, l’Agenzia delle Entrate ha previsto che il predetto credito d’imposta possa essere fruito soltanto dagli imprenditori che conducano in locazione un immobile esclusivamente della categoria catastale C/1, allo scopo di ristorarli dal costo già sostenuto (…) e il relativo credito maturerà solo a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.
In altri termini, il conduttore che paga il canone locativo potrà fruire del credito d’imposta ed evitare l’intimazione di sfratto per morosità conservando al contempo il diritto a percepire l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Per contro, rendendosi moroso, il conduttore perderà il credito d’imposta, resterà esposto all’eventuale sfratto per morosità e perderà il diritto all’indennità dell’avviamento commerciale. Secondo il consolidato orientamento della S.C. (cfr: Cass. sez. unite 272/1999), nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione non trova applicazione la disciplina di cui all’art. 55 L. n. 392/1978 e, pertanto, il conduttore moroso non potrà più ottenere dal Giudice la concessione del c.d. termine di grazia.
Inoltre, la sanatoria della morosità dopo l’intimazione dello sfratto impedisce l’emissione dell’ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, ma non la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore stesso nella successiva fase di merito con conseguente condanna al rilascio.
In ogni caso, stante l’attuale crisi di liquidità, il conduttore potrà modulare il proprio adempimento d’intesa con il locatore avvalendosi di utili strumenti quali la transazione, la negoziazione assistita ovvero la mediazione e giungere ad un’efficace sintesi dei contrapposti interessi, con costi contenuti ed evitando le lungaggini, gli oneri e l’alea del giudizio.
